Arbitraje y desahucio exprés: dos soluciones para los alquileres morosos

Aunque la crisis económica ha relegado a un segundo plano el problema del alquiler de la vivienda en España, el tema continua candente.

Resulta cuando menos contradictorio que en un país con un gran número de viviendas desocupadas, exista una fuerte demanda no satisfecha de pisos en alquiler. ¿Por qué se produce esta circunstancia?

Las causas son muchas y variadas, pero todas se resumen en la desconfianza de los propietarios de los pisos a alquilar sus inmuebles. Los problemas con que se pueden encontrar van desde no poder cobrar el alquiler hasta encontrar su vivienda en pésimas condiciones cuando, al fin, logran deshacerse de los inquilinos morosos, pasando por la imposibilidad de ocupar su propia vivienda en caso de necesidad.

Sin embargo, parece que todos estos problemas empiezan a tener soluciones rápidas y efectivas. Por una parte, algunas Comunidades Autónomas (entre las que se encuentran Madrid y Comunidad Valenciana) han puesto en marcha un servicio de arbitraje que intenta subsanar la lentitud de la justicia en materia de arrendamientos.

En menos de dos meses, y con un coste ajustado de en torno a una mensualidad de la renta, los árbitros emiten laudos (sentencias arbitrales con validez legal) de ejecución rápida. En el caso de que el Consejo Arbitral le dé la razón al propietario, le remiten una carta al inquilino exigiéndole que abandone la vivienda y devuelva todo lo adeudado (si es el caso) en el plazo de veinte días. El desalojo de la vivienda es firme e inmediato (incluso puede efectuarse por la fuerza si es necesario) y, en el caso de que no se pague lo adeudado, el propietario puede acudir a los tribunales de justicia ordinaria, pues el laudo está ajustado a Derecho y es un documento legal y válido ante un juez.

El proceso puede resultar extremadamente rápido, puesto que al segundo mes de impago, el propietario puede ejecutar un procedimiento arbitral con facilidad, bien a través de Internet o en las oficinas regionales de Vivienda de las Comunidades Autónomas, por lo que el plazo acumulado de resolución se alarga un máximo de cuatro meses. De todas formas, el Consejo Arbitral no sólo es un mero ejecutor de sentencias en contra de los inquilinos. Como su nombre indica, también se encargan de mediar entre el propietario y el arrendado para que ambos encuentren una solución al problema que satisfaga a ambas partes sin que se tenga que proceder al desahucio.

En esta misma línea, a principios de año se aprobó desde el Gobierno Central la nueva normativa que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil para impulsar el desarrollo del mercado del alquiler.

Por lo que respecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la nueva norma amplía los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler. Así, al supuesto en el que el propietario necesite ocupar la vivienda para uso propio se añade ahora la posibilidad de que la requiera para sus hijos, sus padres y su pareja en el caso de sentencia judicial firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Los cambios introducidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil están encaminados a facilitar que los arrendadores puedan recuperar su vivienda de modo rápido y sencillo en caso de incumplimientos graves del pago del alquiler, sin que esto menoscabe los derechos de los inquilinos. Ello se consigue suprimiendo varios trámites y reduciendo plazos en los procedimientos. Es lo que se viene a denominar “desahucio exprés”.

Como decíamos al principio que la falta de pisos en alquiler y los precios abusivos que se piden por algunos de ellos tienen su origen en la falta de garantías que tienen los propietarios. La morosidad media en materia de alquileres asciende hasta 7.600 euros y todos conocemos casos de inquilinos que se han pasado años sin pagar el alquiler y que cuando han abandonado el piso, éste se asemejaba más a un campo de batalla que a una vivienda

Afortunadamente, nuestros políticos han entendido que la única forma de fomentar el alquiler no es obligando por ley a ponerlos en el mercado (como se sugería desde algunos grupos de la izquierda), sino haciéndolo más atractivo y seguro. Esperemos que, a cambio de esa seguridad, los propietarios se decidan a rebajar sus precios.

Pueden encontrar más información en las páginas web del Ministerio de la Vivienda, de la Comunidad de Madrid o en las delegaciones de vivienda de su comunidad autónoma.